[摘要] 条款一：卖方隐瞒商品房有产权纠纷、债权债务纠纷（如抵押、查封、一房二卖等限制交易情况）造成买方无法办理产权登记，买方要求退房的，卖方按已付房价款1%进行赔偿。
条款一：卖方隐瞒商品房有产权纠纷、债权债务纠纷（如抵押、查封、一房二卖等限制交易情况）造成买方无法办理产权登记，买方要求退房的，卖方按已付房价款1%进行赔偿。
区消委点评：新《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”房地产开发商以不平等格式条款的形式，免除或限制了自己依法应当承担的违约责任。1%的赔偿标准过低，有违市场经济的公平原则。
条款二：买方按揭贷款购房的，如国家贷款政策变化造成买方按揭贷款不成功的，买方不得解除合同。
区消委点评：《解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”国家贷款政策如何变化、何时变化是买方事先不能预见、不能避免并不能克服的，买方可以依法解除合同并不承担违约责任。
条款三：卖方取得竣工验收备案登记证是买方接房的条件，属于保修范围的质量问题卖方只承担修复责任，不承担其他违约责任，且买房人无权退房。
区消委点评：《解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
条款四：卖方有权长期无偿使用屋面、外墙，有权获得公用场地临时停车位。
区消委点评：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此屋面、外墙和公用场地临时停车位是属于业主共有的，只能有偿使用，且应归业主共有。“卖方有权长期无偿使用”的规定明显有失公平，即使签订了该条款，也可向法院申请撤销。
旅游行程未细约 海南游变购物行
案件回顾：
去年国庆，马先生在某旅行社选择了“海口三亚双飞四日豪华游”。时值旅游旺季，该路线的正常市场价格约2600元/人。旅行社为吸引人气，打出了1199元/人的低价。结果整个海南行变成了购物行。由于合同没有对进店次数、景点停留时间等细节进行约定，马先生的维权步履维艰。
案件分析：
区消委工作人员介绍，近年来，旅游市场竞争日趋激烈，一些旅行社为吸引人气，低价揽客，个别路线的旅游收费竟然低于成本价。旅行社名义上降低旅游团费，实际上却通过缩短游览时间，私增购物商店等手段，弥补成本。本案中，合同对景点及购物点约定不细，是造成双方争议的主要原因。
维权支招：
消费者出游应“货比三家”，多方咨询出行路线的价格，旅游收费明显低于市场价时，消费者要特别谨慎，不要盲目追求低价位。认真阅读旅行社单方拟定的《特别告知》、《温馨提示》等条款，旅行社草拟的合同中没有明确的项目，要签订补充协议，越细越好，旅行社的各种口头承诺也应拟成书面文字，纳入协议内容。
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